dr. Tóth András
Értéknövelő Ingatlanbefektetés
1. részlet a könyvből
1.3 Mit jelent az értéknövelés?
Annak idején ingatlan-értékbecslést tanultam. Nagyon lelkes voltam, hogy végre megtudom a nagy titkot: mik a csodaképletek, amivel pontosan meg lehet majd állapítani, mi egy ingatlan piaci értéke. Hatalmas csalódás volt, amikor rájöttem, ilyen nem lézetik. Maximum +/- 20%-os pontossággal meg tudjuk becsülni, mennyiért lehetne eladni a piacon, úgy ahogy van, egy átlagos vevőnek az ingatlant. (Nem véletlen, ha nem egy banknak dolgozik az értékbecslő, hanem mi kérjük fel, akkor az első kérdés az szokott lenni: mennyi legyen az érték, amit kihozzak?)
Az ingatlanoknak nincs igazi értéke. Teljesen attól függ, mit adnak érte.A piac által fizetett ár rendkívül erősen függ attól, mit hozunk ki belőle, mivé alakítjuk, egyáltalán mit látunk meg benne.
Egy életre szóló felejthetetlen élményben volt részem harminc évvel ezelőtt. Életem első cégében telefonközpontokat szereltünk vállalatoknak, szállodáknak, intézményeknek.
Így voltam teljesen véletlen szemlélője egy egészen elképesztő jelenetnek. Az akkori Iparművészeti Múzeumban szereltük fel a telefonközpontot, és építettük a belső telefonhálózatot, amikor a szerelők éppen a múzeum szakembereinek kis szobáiban szereltek. Egy ilyen szobában dolgoztunk, amikor az egyik muzeológushoz beállított valaki és papírból kigöngyölve elővett egy darab rongyot. Igen, megesküdtem volna, hogy egy kéttenyérnyi darab régi rongy volt. De a muzeológus, ahogy meglátta, teljesen lázba jött. Részletesen elmagyarázta, hogy melyik V. századi perzsa mester szőnyegéből való, hogyan lehet felismerni a technikáját. Aztán rögtönzött előadást tartott, a mester életéből, hol született, hol élt és mit dolgozott, és melyik járványban hol, és mikor halt meg, és mindezt egy darab rongyból!
Számomra itt vált érthetővé, hogy a dolgok ára elképesztően magas lehet, ha egy szakember képes meglátni és feltárni benne az értéket.
Sok káros szenvedélyem egyike, hogy rajongok az ipari (ál)reality sorozatokért, különösen ahol aranyat mosnak, drága- és féldrágaköveket keresnek. A drágakő-keresés különösen lenyűgöz. A gyakorlott drágakő-keresők tévedhetetlenül választják ki a sok ezer teljesen értéktelen kavics közül a nyers drágakövet, ami egyébként majdnem pontosan úgy néz ki, mint a többi kavics. Csakhogy aztán ezt megfelelően átalakítva (megcsiszolva), befoglalva, fantasztikusan értékes ékszer lesz belőle.
Az igazán jó ingatlanbefektetők pontosan így dolgoznak. Ma az ingatlanpiacon sok százezer ingatlant árulnak. Azonban itt is vannak köztük drágakövek. Olyan ingatlanok, amik látszólag pont olyanok, mint a többi sok ezer. Csakhogy a gyakorlott befektető meglátja bennük a drágakövet. Valamit át kell benne alakítani, és hipp-hopp, máris sokkal többet ér. Ezek az átalakítások gyakran egészen nevetséges összegbe kerülnek. Pár tízezer, vagy pár százezer forintba. Ugyanakkor a piacon az ilyen átalakítás után gyakran sok millióval többért lehet eladni egy ilyen ingatlant.
Az ingatlanbefektetők alapvető problémáját a következő vicc foglalja össze a legjobban:
A lókereskedő tanítgatja a szakmára a fiát: – Fiam, a jó ló azért drága, mert ritka!
Mire a fiú elgondolkozik: – De az olyan jó ló, ami olcsó, még ritkább!
Az ingatlanbefektetőknek ez az alapproblémája: Hogyan találjanak jó lovat, ami olcsó is. Azaz hogyan találjanak olyan ingatlant, ami értékes, magas a piaci értéke, de mégis mélyen ár alatt juthatnak hozzá.
Ez teljesen abszurdnak hangzik, mégsem az. Ugyanis az ingatlan nem ló. Az ingatlanok gyakran teljesen átalakíthatóak, és megtalálható erre a megfelelő piaci igény.
Ha megtaláljuk azt az ingatlant, amit jelenlegi formájában a piac nem értékel, akkor olcsón lehet hozzájutni. Viszont némi átalakítással, a piac egy része hirtelen nagyon érdeklődni kezd iránta és búsásan meg is fizeti ebben az állapotában.
Én úgy látom, hogy ma népi sport lett az ingatlanbefektetés. Rengetegen vesznek befektetésként ingatlant, amit felújítanak, majd eladják vagy megtartják és kiadják.
Ezek a befektetők három csoportra oszthatók: vannak az amatőrök, a tisztes mesteremberek és a profik.
- Az amatőrök minden tudás és tanulás nélkül lelkesen vetik bele magukat a közhangulat optimizmusában, és vesznek befektetésként olyan ingatlanokat, amiket rájuk sóznak. Leginkább azért, mert nekik tetszik és szerelmesek lesznek bele. Pedig ebben a szakmában a szerelem nagyon rossz tanácsadó!
- A tisztes mesteremberek már megtanulták a szakmát (leggyakrabban a saját kárukon) és a piaci átlag hozamait hozzák.
- A profik viszont mesteri szinten űzik a kiválasztást. Meglátják azokat a lehetőségeket, amit egy ingatlan kínál, kiválasztják a legjobbakat, átalakítják, majd a megfelelő piaci igényekre optimalizálva adják el vagy adják ki.
Nyilván mindenki szeretne csókkirály profi lenni. Ehhez csak a szakmát kell megtanulni. Ezért ez a könyv talán a legolcsóbb dolog, ami kapható: ugyanis olyan trükköket írok le, amivel nagyon sok milliót lehet keresni.
Mindig elbizonytalanodom, ha ennyire komoly dolgokat ígérek. Ezért felmentem a legnagyobb ingatlanportálra, és elkezdtem sorban nézegeti az eladó lakásokat. Megnyugodtam. Igen, legalább minden ötödik-tizedik ingatlan kínál valami értéknövelési lehetőséget. Ebből minden 50-100. kiemelkedően jó lehet. Tehát nem kell aggódni, az ingatlanpiac ezrével kínál kiemelkedően jó, értéknövelő átalakításra alkalmas lehetőségeket. Igenis sok jó és olcsó ló van…
Nem várja ki a könyv megjelenését?
Minden hónapban 2 napos hétvégi szuperintenzív ingatlanbefektető képzés.
Jelentkezés, részletes program itt: ingatlanbefektet-ok.hu
Kik adnak elő?
dr. Tóth András
szakíró, előadó
11 könyvet írt pénzügy, vállalkozás, marketing és ingatlan témakörökben. 15 éve sikeres előadó. A képzés fő előadója. (Kapható könyvei itt nézhetők meg.)
Gotsik Ferenc
ingatlanfotós
A szakma magyar kiválósága. Másfél órás minitanfolyamot tart az ingatlanfotózáshoz, ami a sikeres eladáshoz, bérbeadáshoz nélkülözhetetlen. (Weboldala itt nézhető meg.)
Torma Zsuzsa
Hitel és lakáskassza szakértő
A szakma nagy „öregje”, sok százan tanulták nála a hitelek világát. Megmutatja a nagy pénzügyi trükköket az ingatlabefektetőknek.
Gyakori kérdések
Kinek jó ez a képzés?
Alapvetően eddig a több száz résztvevő három csoportra oszlik, és az ő véleményük és visszajelzésük alapján írom a tapasztalatokat:
- Az első csoport, akik most vágnának bele az ingatlan befektetésbe. Ők átfogó képet kaphatnak és nagyon sok olyan ismeretet, amivel elkerülhetik a kezdeti buktatókat. Sokaknak ettől jött meg a bátorsága belevágni.
- A második csoport a profik: ők vagy már komoly ingatlanállománnyal rendelkeznek, amit rövid távra (turistáknak) vagy hosszú távra bérbe adnak, vagy pedig évente legalább két ingatlant vesznek és felújítva továbbadnak. Nekem az ő visszajelzésük volt a legbiztatóbb, mert mindnyájan elmondták, hogy még a sok éves gyakorlat után is tanultak új trükköket.
- A harmadik csoport az ingatlanközvetítők. Ma a DH felmérése szerint a vevők 42%-a befektetésként keres ingatlant. Ugyanakkor a közvetítők döntő többsége nem értik a befektetők gondolkodását, igényeit, és ezért nem tudnak nekik megfelelően eladni. Számukra ez a képzés szemfelnyitó, új piacokat tár fel. A közvetítők részére lehetőség van továbblépni, egy következő képzéssel ingatlanbefektetési tanácsadó képesítést szerezni.
Mettől-meddig tart a képzés?
A képzés két napos és mindkét nap reggel 9:30-tól 16:30-ig tart. Kapunyitás és regisztráció 8:45-től. Helyfoglalás érkezési sorrendben. A képzés közben 2 kávészünetet és egy hosszabb ebédszünetet tartunk.
Hol és hogyan lehet parkolni?
A Villányi úton ingyenes a parkolás.
Érdekli az ingatlanbefektetés?