dr. Tóth András
Értéknövelő Ingatlanbefektetés

 

 

2. részlet a könyvből

2.4 Ingatlan típustan befektetőknek

Milyen ingatlantípussal érdemes foglalkozni? Ehhez nézzük meg, milyen jellemző ingatlantípusok is vannak. Nyilván alapvetően a befektetők oldaláról fogom az ingatlan típusokat bemutatni.

Egy befektetőnek létfontosságú tudni milyen ingatlannal áll szemben, ugyanis ez fogja meghatározni, kinek fogja majd ki- vagy eladni. Bármilyen ingatlannal foglalkozunk, az első kérdés mindig az: ki fogja ezt majd megvenni? Ha erre a kérdésre nem tudjuk a választ, jobb bele sem vágni.

Lakóingatlanok esetén, az általános vélekedés szerint ideális állapotban az embernek az életkora, életállapota szerint más-más ingatlanra van szüksége.

Egyetemista lakás

Önálló életet kezdve a fiataloknak először egy egyetemista lakás szükséges. Ez alapvetően egyszemélyes, szabad független, szinglilakás. Ha többen lakják – ilyen is van – akkor mindenkinek legyen saját különbejáratú szobája. Az egyetemisták főként a tömegközlekedést veszik igénybe, ezért legyen jó helyen, ahonnan könnyű legyen közlekedni az egyetemre. Az egyetemisták lételeme a nyüzsgés, buli, ezért jók a belvárosi lakások. Mivel az emberek csak rövid ideig függetlenek, ezért ilyen lakásokat gyakran nem veszik meg, hanem bérlik. Ezért ez egy nagyon jól bérbeadható ingatlantípus.

Fiatal párok lakása

Összeköltözve már más az ideális, ilyen a  fiatal pároknak való lakás. Ezek jellemzően 1 nappali + 1-2 hálószobás lakások. Két ember, esetleg egy-két ( kicsi) gyerek lakhat benne.

Ez a lakástípus lesz a legjobb az egybeköltöző pároknak, legkésőbb addig, amíg az első gyerek 5 éves nem lesz. Az ötéves kor vízválasztó. Egy óvodást hurcolhatunk akár évente egyik országból a másikba, egyik óvodából a másikba. De amikor el kell kezdenie az általános iskolát, akkor le kell telepednünk, és stabil hely kell a gyerekek felneveléséhez.

Az ilyen ingatlatípusban eltöltött idő kb. 3-8 év, ezért ismét csak ideális befektetőknek bérbeadás céljára.

Gyereknevelő ház vagy lakás

A következő hosszú korszak a gyereknevelő ingatlan. Ennek funkciója, hogy a gyerekek itt nőjenek fel, innen járjanak óvodába, iskolába, addig, amíg a legkisebb is ki nem repül.

Jellemzően az az elvárás, hogy legyen egy nagy családi nappali, a szülőknek egy hálószoba és minden gyereknek egy külön szoba. Jellemző, hogy az örökbefogadás feltétele, hogy az örökbefogadó család saját szobát biztosítson a gyereknek. A hetvenes években, amikor középiskolás voltam, a padtársam (későbbi egyetemi professzor) úgy lakott egy 44 négyzetméteres, másfél szobás  lakótelepi lakásban a szüleivel, hogy a nagy szobában laktak a szülők és a nagymama, és a kisszobában ő és a húga, és ez akkoriban teljesen természetes volt.

Ma nagyon kedvelt gyereknevelőház- típus például, (amilyet ezrével építenek a budapesti peremkerületekben vagy az agglomerációban) , a holland típusú ház, ahol a földszinten van egy nagy nappali-étkező amerikai konyhával, előszoba és WC, fent az emeleten pedig 2-3-4 hálószoba és fürdőszoba, valamint  tartozik hozzá még egy kisebb kert. Ez a háztípus a leginkább vágyott gyereknevelős ingatlan.

A gyereknevelős ház specialitása, hogy hosszú ideig lakunk benne. Mivel az ember a leghosszabb ideig élő emlősállat, ennek következtében minimum  20-25 év, amíg a gyerekek felnőnek. Ha több gyerek van, akkor jellemzően 25-30 évig ez lesz a család számára az ideális ingatlantípus, amit szívesen vesznek, hiszen bőven van idő arra, hogy a 20 éves hitel is lejárjon. Viszont a befektetők számára nem ez az ideális ingatlantípus.

Öregkori lakás

Végül marad az öregkori lakás, ahol megöregszünk, ahol majd az unokák meglátogatnak. Az egyik egykori ügyfelem foglalta össze a legjobban, milyen is az öregkori lakás, amikor a következő elvárásokat adta: Legyen egyszintes, lehetőleg ne legyen lépcső az utcáról, ne legyenek küszöbök, zuhanyzós legyen a fürdőszoba és a mentő könnyen be tudjon állni a bejárathoz. A vicces, hogy a megbízó ekkor még egy sportos 55 éves volt.

Az öregkori lakás nem slágercikk az ingatlan befektetőknél. Ugyanis nagyon kevesen gondolnak rá időben, ezért kicsi a kereslet rá.

Az lenne az ideális, hogy amikor az utolsó gyerek is elköltözik otthonról, akkor a szülők lecserélik a gyereknevelős ingatlanukat öregkorira. Számtalan tragikus példát láttam arra, amikor ezt elmulasztják, ugyanis ha ezt nem teszik meg időben, akkor később már 70 felett döntésképtelenek lesznek.

Talán az egyik legtragikusabb emlékem, amikor Zuglóban meglátogattam egy idős nénit, aki egy csodálatos nagypolgári lakásban lakott, (mai értéken 80 millió forint felett lehet az értéke) aminek a legkisebb szobáját leválasztotta, paplanokkal hőszigetelve az ajtót. Ebben lakott és itt is egy mindössze 15 W-os izzót használt, ugyanis csak ennek a fűtésére, villanyszámlájára telt neki. Felhívtam a  figyelmét, hogy el kellene adni a lakást és élete végéig a legjobb idősek otthonában élhetne pezsgőn és kaviáron. Mire megjegyezte: Ő már innen el nem költözik, innen viszik a temetőbe. És ez sajnos így is lett…

Nem várja ki a könyv megjelenését?

Minden hónapban 2 napos hétvégi szuperintenzív ingatlanbefektető képzés.

Jelentkezés, részletes program itt: ingatlanbefektet-ok.hu

Kik adnak elő?

dr. Tóth András
szakíró, előadó
11 könyvet írt pénzügy, vállalkozás, marketing és ingatlan témakörökben.  15 éve sikeres előadó. A képzés fő előadója. (Kapható könyvei itt nézhetők meg.)

 

 

Gotsik Ferenc
ingatlanfotós
A szakma magyar kiválósága. Másfél órás minitanfolyamot tart az ingatlanfotózáshoz, ami a sikeres eladáshoz, bérbeadáshoz nélkülözhetetlen. (Weboldala itt nézhető meg.)

 

 

Torma Zsuzsa
Hitel és lakáskassza szakértő
A szakma nagy “öregje”, sok százan tanulták nála a hitelek világát. Megmutatja a nagy pénzügyi trükköket az ingatlabefektetőknek.

 

 

Gyakori kérdések

Kinek jó ez a képzés?

Alapvetően eddig a több száz résztvevő három csoportra oszlik, és az ő véleményük és visszajelzésük alapján írom a tapasztalatokat:

  • Az első csoport, akik most vágnának bele az ingatlan befektetésbe. Ők átfogó képet kaphatnak és nagyon sok olyan ismeretet, amivel elkerülhetik a kezdeti buktatókat. Sokaknak ettől jött meg a bátorsága belevágni.
  • A második csoport a profik: ők vagy már komoly ingatlanállománnyal rendelkeznek, amit rövid távra (turistáknak) vagy hosszú távra bérbe adnak, vagy pedig évente legalább két ingatlant vesznek és felújítva továbbadnak. Nekem az ő visszajelzésük volt a legbiztatóbb, mert mindnyájan elmondták, hogy még a sok éves gyakorlat után is tanultak új trükköket.
  • A harmadik csoport az ingatlanközvetítők. Ma a DH felmérése szerint a vevők 42%-a befektetésként keres ingatlant. Ugyanakkor a közvetítők döntő többsége nem értik a befektetők gondolkodását, igényeit, és ezért nem tudnak nekik megfelelően eladni. Számukra ez a képzés szemfelnyitó, új piacokat tár fel. A közvetítők részére lehetőség van továbblépni, egy következő képzéssel ingatlanbefektetési tanácsadó képesítést szerezni.

Mettől-meddig tart a képzés?

A képzés két napos és mindkét nap reggel 9:30-tól 16:30-ig tart. Kapunyitás és regisztráció 8:45-től. Helyfoglalás érkezési sorrendben. A képzés közben 2 kávészünetet és egy hosszabb ebédszünetet tartunk.

Hol és hogyan lehet parkolni?

A Villányi úton ingyenes a parkolás.