dr. Tóth András
Értéknövelő Ingatlanbefektetés
3. részlet a könyvből
2.6 Generációk és igények
Az ingatlanbefektetők a piacra dolgoznak. Azzal keresünk rengeteg pénzt, hogy az ingatlanokat úgy alakítjuk, úgy újítják fel, úgy áruljuk, hogy a piac igényeinek legjobban megfeleljen.
Az hogy kinek mi az igénye, mire vágyik, mit keres és mit fizet, nagyon változatos lehet.
De milyen ingatlanokat akarnak igazán az emberek? Hogy erre a döntő kérdésre választ tudjunk adni, érdemes megnézni az egyes generációkat, gondolkodásukat, viselkedésüket.
A “generációelmélet” alapja, hogy az emberek igényeit, elvárásait, gondolkodásmódját alapvetően a kamaszkoruk határozza meg. Ezt tágan számolhatjuk 14-től 21 évig. Gyerekeim mesélték, amikor maguk is kamaszok lettek: Olyan érdekes, hogy minden barátom apukája Pink Floydot hallgat! Ugyanis egész életünkben általában azt a zenét hallgatjuk, amit fiatal korunkban hallgattunk. Ezért nincs nehéz dolga egy-egy korosztálynak zenét összeállító zenei szerkesztőnek.
Ezek alapján, ha meg akarjuk érteni, miért viselkedik és gondolkodik úgy egy korosztály, akkor meg kell nézni, milyen korszakban voltak kamaszok. Nézzük sorban az egyes korosztályokat és ezzel párhuzamosan az ingatlanra való igényüket.
Előre szólok, ez a jellemzés gyakran sztereotíp, mert minden ember más. De valahogy meg kell ragadni az egyes generációk jellegzetességeit, közös vonásaikat, mert így érthetjük meg az igényeiket.
Veterán generáció (-1945)
A veterán generáció tagjai ma 72 éves kor felett vannak. Ők alapvetően a világháború és a Rákosi korszakban szocializálódtak. Ez a korszak jellegzetessége például az áruhiány. Ezért ez a generáció például krónikusan gyűjtögető.
Életem során öt alkalommal is ki kellett ürítenem egy veterán generációs elhunyt után maradt lakást. Elképesztő, hogy ilyenkor mi mindent talál az ember! Pl. sok száz gondosan elmosott tejfölöspohár, rengeteg parafadugó, kis zsinegek, gondosan összetekerve. Hatalmas mennyiségű élelmiszertartalék, ebben akár 20-30-40 éves lekvárok. Gondosan elrakva a régi rossz mosógép, ami helyett már vettek egy újat.
Ez a generáció nem vágyik modern dolgokra, ezért általában egy veterán generációs lakása 20-30-40 éve nem lett felújítva. Mert: “Jó az úgy. Ne költsünk rá, csak takarékosan!.”
Érdekes megfigyelni például a régi bérházakat. Néha elképesztő, hogy két szomszédos, ugyanolyan ház közül az egyik tökéletesen fel van újítva, minden működik és remek állapotban van. A másikon mállik a vakolat, beázik, az egész esik szét. Ennek egyik fő oka a lakók összetétele. Alapvetően a nagy klasszikus bérházakra (és ez a panelekre is igaz) a következő a jellemző: a lakók egy idő után elöregednek, 70-80-évesen kihalnak a lakásokból. Ekkor alapvetően fiatalok, fiatal házasok, kisgyerekesek költöznek a helyükre.
A jelenlegi veterán generáció célja a közös házzal, hogy minél kevesebb legyen a közös költség. Nem kell felújítani semmit, pláne nem, hogy jobban nézzen ki. Jó lesz az úgy! – ez a generáció jelszava. Amíg egy társasházban ők vannak többségben, addig nem is szavaznak meg közösköltség-emelést, felújítást, lakáskasszát, vagy bármit ami az abszolút minimum felett van. Mindíg ott vannak a lakógyűléseken és érvényesítik érdekeiket.
Aztán, amikor összetételben már erősen a fiatalok javára billen a mérleg, akkor lehet felújítást, pályázatokat, modernizálást és közösköltség-emelést megszavazni. Így is minimum egy évtized kell, amíg egy öregek lakta házat ismét normális állapotba lehet hozni.
A korosztály jellegzetessége a döntési határ.Egy idős ember nagyjából 70 év felett (ami nagyon függ a személy mentális és egészségügyi állapotától) nem képes nagyobb horderejű döntéseket önállóan meghozni. hiába szeretnénk tehát bármi jó dologra rábeszélni egy 70 év feletti embert, pl. a lakása eladása és egy idősek otthonába költözés, ez nem fog menni. Csak ha a nagyon szoros családi kötelék rá nem beszéli (ki nem kényszeríti), ez a generáció nem fog a kritikus kor felett meghatározó döntést hozni.
Néha nagy furfanggal térnek ki a döntés elől. Kedvencem a “nagypapa árulja a nyaralót” történet. Ilyenkor a gyerekek és az unokák hosszan nyaggatják az öreget, adja már el a nyaralót, hiszen úgy sem tud már oda kijárni, csak tönkremegy az egész, nem is használja senki a családból. Ilyenkor a nagypapa látszólag belemegy, meghirdeti, de teljesen irreálisan magas áron. Ugyanis azt mondhatja: “Csak akkor adom el, ha valóban megfizetik az értékét! Csak nem fogom elkótyavetyélni?! “ Igazából azt szeretné, hogy a család azt higgye, hogy el fogja adni, de igazából ne kelljen eladnia. Kedvenc példám, amikor a nagypapa a csúcs-hegyi dűlőkben a kis faházas telkééért 100 milliót kért.
A korosztály másik jellegzetessége, különösen a férfiak esetében, a barkácsolás. Ilyenkor a ház tele van, műhelyekkel, sufnikkal, raktárakkal. Minden tele van szerszámokkal és félrerakott, “még jó lesz valamire” anyagokkal. Szemmel láthatólag életük végére egy mini barkácsolós mennyországot rendeztek be maguknak, amivel tökéletesen boldogok tudnak lenni. Amikor aztán ez kerül a piacra, akkor nagyon nehezen eladható, hiszen ki az, aki ma barkácsolni akar? Az embereknek elég a saját álmuk, nem akarják mások álmát megvenni.
Alapvetően a veterán generációval az ingatlanbefektetők úgy találkoznak, hogy amikor kihalnak a lakásból, akkor ők az megveszik az örökösöktől. Ilyenkor, ha nincs kiürítve a lakás, ház, akkor horribilis lomtalanítási költségre számíthatunk. Másrészt biztosak lehetünk benne, hogy legalább 30 éve nem újítottak fel semmit. Jó támpont a fürdőszoba: ha libafos zöld a csempe, akkor a 60-as, ha fehér barna virágmintás sorral, akkor a 70-es évek óta nem nyúltak hozzá.
Általános szabály egy lakóingatlannál, hogy 1,5% az évi amortizáció. Azaz minden évben rá kell költeni a lakás árának 1,5%-ét felújításra, hogy ugyanolyan állapotban maradjon. Mint a közmondás mondja: a halaknak a folyóban folyamatosan úszniuk kell, hogy helyben maradjanak. Ez persze nem egységes: hol csak ki kell festenünk, de például 15-20 évente burkolatot kell cserélnünk, 20 évente fel kell újítani a fűtésrendszert, 30 évente pedig az elektromos hálózatot. Amikor egy ilyen “öregnéni” ingatlant veszünk, akkor mindent fel kell újítani. Ezért ez az ingatlantípus a befektetők egyik kedvence, mert elborzasztóan néz ki, ugyanakkor felújítva és értéknövelően átalakítva nagyon sokat lehet rajta keresni.
Boomer generáció (1946-1964)
A második világháború után született generáció ma 54-72 éves. Bár rendkívül nagy köztük a halálozási ráta, mégis egy nagy létszámú generáció. Ők a Kádár korszakban voltak kamaszok, de egyben ők a magyar beat-nemzedék is.
Ingatlan szempontból ez a generáció sok jellegzetességgel bír:
- Számukra a saját lakás szent dolog
- Alapvetően az egyszerű, puritán, családközpontú életet szeretik
- Ők költöztek tömegesen a falvakból a városokba.
- Ők építették kalákában a rengeteg Kádár-kocka házat
- Ők költöztek a frissen épült panelekbe
- Ingatlanmániájukban gyakran túlzott méretű házakat építettek, amik most félig üresen állnak
- Nagyon szeretik a kertet, a nyaralókat, szívesen barkácsolnak, maguk gondozzák a kertet
- Irreálisan is nagy erővel támogatták/támogatják a jellemzően X-Y generációs, homlokegyenesen más felfogású gyerekeiket
- Nem szeretnek hitelt felvenni.
Elvileg ez a generáció az, ahol a gyereknevelős lakásokat időskori lakásokra kellene cserélni. Mivel az ingatlant szinte abszolút értéknek tartják, és nagyon jól emlékeznek, milyen áldozatok árán szerezték meg ezt a lakást, házat, ezért irreálisan ragaszkodnak hozzá akkor is, ha ez egyáltalán nem ésszerű.
A Boomer generáció a legfontosabb ingatlanbefektető csoport. Van pénzük, hiszen takarékosan éltek. Az ingatlanban hisznek, hiszen ahogy az egyik Boomer generációs ügyfelem mondta: “Ez az egyetlen megfogható formája a befektetésnek.” Az, hogy jelenleg az ingatlanpiacon 43%-ban befektetési ingatlanokat keresnek, zömmel ennek a generációnak köszönhető.
Ingatlanvásárlásnál ez a generáció óvatos, megfontolt, műszakilag felkészült, viszont nagyon komoly vásárlóerővel bír.
Nem várja ki a könyv megjelenését?
Minden hónapban 2 napos hétvégi szuperintenzív ingatlanbefektető képzés.
Jelentkezés, részletes program itt: ingatlanbefektet-ok.hu
Kik adnak elő?
dr. Tóth András
szakíró, előadó
11 könyvet írt pénzügy, vállalkozás, marketing és ingatlan témakörökben. 15 éve sikeres előadó. A képzés fő előadója. (Kapható könyvei itt nézhetők meg.)
Gotsik Ferenc
ingatlanfotós
A szakma magyar kiválósága. Másfél órás minitanfolyamot tart az ingatlanfotózáshoz, ami a sikeres eladáshoz, bérbeadáshoz nélkülözhetetlen. (Weboldala itt nézhető meg.)
Torma Zsuzsa
Hitel és lakáskassza szakértő
A szakma nagy “öregje”, sok százan tanulták nála a hitelek világát. Megmutatja a nagy pénzügyi trükköket az ingatlabefektetőknek.
Gyakori kérdések
Kinek jó ez a képzés?
Alapvetően eddig a több száz résztvevő három csoportra oszlik, és az ő véleményük és visszajelzésük alapján írom a tapasztalatokat:
- Az első csoport, akik most vágnának bele az ingatlan befektetésbe. Ők átfogó képet kaphatnak és nagyon sok olyan ismeretet, amivel elkerülhetik a kezdeti buktatókat. Sokaknak ettől jött meg a bátorsága belevágni.
- A második csoport a profik: ők vagy már komoly ingatlanállománnyal rendelkeznek, amit rövid távra (turistáknak) vagy hosszú távra bérbe adnak, vagy pedig évente legalább két ingatlant vesznek és felújítva továbbadnak. Nekem az ő visszajelzésük volt a legbiztatóbb, mert mindnyájan elmondták, hogy még a sok éves gyakorlat után is tanultak új trükköket.
- A harmadik csoport az ingatlanközvetítők. Ma a DH felmérése szerint a vevők 42%-a befektetésként keres ingatlant. Ugyanakkor a közvetítők döntő többsége nem értik a befektetők gondolkodását, igényeit, és ezért nem tudnak nekik megfelelően eladni. Számukra ez a képzés szemfelnyitó, új piacokat tár fel. A közvetítők részére lehetőség van továbblépni, egy következő képzéssel ingatlanbefektetési tanácsadó képesítést szerezni.
Mettől-meddig tart a képzés?
A képzés két napos és mindkét nap reggel 9:30-tól 16:30-ig tart. Kapunyitás és regisztráció 8:45-től. Helyfoglalás érkezési sorrendben. A képzés közben 2 kávészünetet és egy hosszabb ebédszünetet tartunk.
Hol és hogyan lehet parkolni?
A Villányi úton ingyenes a parkolás.
Érdekli az ingatlanbefektetés?