dr. Tóth András
Értéknövelő Ingatlanbefektetés
4. részlet a könyvből
5.1 Turistáknak kiadott (Airbnb-s) lakások kialakítása
A népnyelv által csak airbnb-s lakásoknak hívott, igazából rövid távra turistáknak kiadott lakások, jelenleg virágkorukat élik, különösen Budapesten. Bár nevével ellentétben sokkal inkább a booking.com vagy magyarokanak a szallas.hu portálokon keresztül adják ki ezeket. Sok szempontból ezek ma a legjobban jövedelmező ingatlanok.
Egy átlagos budapesti ilyen lakásegység (amiben legalább ketten szállhatnak meg) kb. 10-12eFt-ért adható ki egy éjszakára. Ha jól kezelik, a 80%-os kihasználtság simán tartható. Ez kb. 280eFt/hó. Ha kiadjuk a lakás kezelését akkor ez átlagosan 30%-ért végzik el, a jövedelmünk 195eFt/hó bruttó. De ez egyébként, ha hosszútávra adjuk ki, akkor 110eFt-ért kiadható garzon.
Ha a referencia számokat tekintjük, ma Budapesten a bruttó elvárt hozam 7%. Ez azt jelenti, hogy egy ilyen lakóegységet 33 millióból gyönyörű állapotban, berendezve kell kialakítanunk. Ez például az ötödik kerületben már nem is megy, egy sima garzonlakás esetében. Kérdés, hogyan lehet ilyen lakóegységeket 33 millió és az alatt kialakítani.
Mint említettem a turista bérlakások létesítésénél három fő fő szempontunk van:
- a lakás helye
- a lakás kialakítása
- a lakás biztonsága és kezelhetősége
Nézzük ezeket sorban.
A turistalakások helye
Sokan nekem szegezik a kérdést: Szeretnék egy rbnb-s lakást (igen, így), hol vegyek ilyet. Erre például Budapesten sokan rávágják: a Belvárosban, ha lehet, ott is az ötödik kerületben vagy a bulinegyedben. De ezzel több probléma is lehet.
Egyrészt az ötödik kerületben és általánosságban az aranykörön belül az ingatlanárak elszálltak. (Nem ingatlanosoknak röviden: aranykör a Nagykörút-Margit körút-Attila út – Bartók Béla úttal határolt területen belüli és tőlük kifelé 100 m-es sáv. Ez Budapest szélesebb belvárosi része.) Nem írok árakat, mert ha pár év múlva olvassa, akkor lehet, hogy ezek a ma szörnyülködésre okot adó árak nevetségesnek tűnnek majd…
Jelenleg ott tartunk hogy a belvárosi részen, ha egy szépen kialakított, felújított lakást veszünk, és megbízunk egy céget a kiadás bonyolítására a szokott 30% jutalék fejében, akkor a jelenlegi piacon általános bruttó 7% hozamunk fog maradni. Vagy alatta. Egy jó befektetőnek az átlagos hozam nem lehet a cél.
Másrészt nem mindenki szeret a belvárosban megszállni. Mondjuk egy kisgyerekes Budapestre látogató családnak egy bulinegyedbeli lakás maga a rémálom, hiszen szinte lehetetlen aludni benne, ha csak nem csontrészeg az ember. De ha a zajosságot titkolnánk is, az első vendégek leírják majd a portálok értékelésében, és le fogja rontani a minősítésüket, ezért kevesebben jönnek majd hozzánk.
Harmadrészt, azoknak sem jó itt egy lakás, akik autóval érkeznek, mert szinte lehetetlen parkolni. Igen tudom, hogy a turisták jelentős része repülővel jön, de messze nem mindenki!
Mindezek alapján én két szempontot emelnék ki:
- Jó tömegközlekedés. Ez alapvetően Budapesten a metrót jelenti. Egy angol, dán, vagy spanyol fiatalnak semmit sem mond, hogy 4-6-os villamos. Viszont mindenütt a világon tudják, hogy ha metrómegálló van a közelben, akkor mindenhova el fognak érni. Nekik teljesen mindegy, hogy 1-2-3- vagy 4-es a metró! Megfigyeléseim szerint a metrómegállótól a 400 méteren belüli távolság (nem légvonalban, hanem gyalogolva) az ideális távolság. Ha ez megvan, hatalmas betűkkel kell kiemelni, mert ez egy fő választási szempont. (Most néztem egyébként a booking.com simán megadja a metróközeli címkét a metrótól 1,2 km-re lévő lakásra is…)
Vidéken, mivel nincs metró, rá kell fanyalodnunk a tömegközlekedésre, ha lehet (és egyáltalán van), itt a villamost szokták preferálni. - Jó parkolási lehetőség. Ez nem kötelező, de jó ha van. Nagyon jó vendégkört tud vonzani, a környékbeli országokból és vidékről. Kiváló, ha az ingyenes parkolás jó tömegközlekedéssel társul. Például legutóbb Firenzében jártunk és olyan bérlakást választottunk, ami a város legszélén volt, de ingyenes parkolás járt hozzá, és egyetlen villamossal a belvárosba jutottunk.
Nagyon fontos szempont, hogy a turistalakások kialakítása sokakat zavar. Nem egy helyen a világban teljesen meg is tiltották. Különösen izgalmas, hogy egyre több társasház kezd bekeményíteni azzal, hogy a társasházi Szervezeti és Működési szabályzatban (SzmSz-ben) előírják, hogy az airbnb-zés folytatásához a társasházi közgyűlés előzetes hozzájárulása szükséges, vagy ‒ drasztikusabb esetekben ‒ az SzmSz-ben az airbnb-zést egyenesen megtiltják.
Nem várja ki a könyv megjelenését?
Minden hónapban 2 napos hétvégi szuperintenzív ingatlanbefektető képzés.
Jelentkezés, részletes program itt: ingatlanbefektet-ok.hu
Kik adnak elő?
dr. Tóth András
szakíró, előadó
11 könyvet írt pénzügy, vállalkozás, marketing és ingatlan témakörökben. 15 éve sikeres előadó. A képzés fő előadója. (Kapható könyvei itt nézhetők meg.)
Gotsik Ferenc
ingatlanfotós
A szakma magyar kiválósága. Másfél órás minitanfolyamot tart az ingatlanfotózáshoz, ami a sikeres eladáshoz, bérbeadáshoz nélkülözhetetlen. (Weboldala itt nézhető meg.)
Torma Zsuzsa
Hitel és lakáskassza szakértő
A szakma nagy “öregje”, sok százan tanulták nála a hitelek világát. Megmutatja a nagy pénzügyi trükköket az ingatlabefektetőknek.
Gyakori kérdések
Kinek jó ez a képzés?
Alapvetően eddig a több száz résztvevő három csoportra oszlik, és az ő véleményük és visszajelzésük alapján írom a tapasztalatokat:
- Az első csoport, akik most vágnának bele az ingatlan befektetésbe. Ők átfogó képet kaphatnak és nagyon sok olyan ismeretet, amivel elkerülhetik a kezdeti buktatókat. Sokaknak ettől jött meg a bátorsága belevágni.
- A második csoport a profik: ők vagy már komoly ingatlanállománnyal rendelkeznek, amit rövid távra (turistáknak) vagy hosszú távra bérbe adnak, vagy pedig évente legalább két ingatlant vesznek és felújítva továbbadnak. Nekem az ő visszajelzésük volt a legbiztatóbb, mert mindnyájan elmondták, hogy még a sok éves gyakorlat után is tanultak új trükköket.
- A harmadik csoport az ingatlanközvetítők. Ma a DH felmérése szerint a vevők 42%-a befektetésként keres ingatlant. Ugyanakkor a közvetítők döntő többsége nem értik a befektetők gondolkodását, igényeit, és ezért nem tudnak nekik megfelelően eladni. Számukra ez a képzés szemfelnyitó, új piacokat tár fel. A közvetítők részére lehetőség van továbblépni, egy következő képzéssel ingatlanbefektetési tanácsadó képesítést szerezni.
Mettől-meddig tart a képzés?
A képzés két napos és mindkét nap reggel 9:30-tól 16:30-ig tart. Kapunyitás és regisztráció 8:45-től. Helyfoglalás érkezési sorrendben. A képzés közben 2 kávészünetet és egy hosszabb ebédszünetet tartunk.
Hol és hogyan lehet parkolni?
A Villányi úton ingyenes a parkolás.
Érdekli az ingatlanbefektetés?