Ingatlanbefektetés alapjai 3. – Hol van a pénz az ingatlanbefektetésben?

A kezdő ingatlanbefektető gyakran csalódik: úgy érzi, sokkal több pénzt és munkát  kellett belerakni egy projektbe és kevesebb pénzt hozott, mint amire számított.

Sokan egyszerűen nem értik: hogyan lehet, hogy két projekt esetén, a kezdő vesz egy lakást 20 millióért, rákölt 4 milliót, majd eladja kín-keservesen 26 millióért, vagy kiadja 140.000 forintért havonta. A rutinos öreg róka, meg a 20 millióért vásárolt lakásra rákölt 3 milliót és eladja 29-ért, vagy kiadja 220.000-ért.

Mi az oka ezeknek a nagy különbségeknek? A fő ok szerintem, hogy a gyakorlott ingatlanbefektetők ismerik az értéknövelő átalakítások titkait. Eleve olyan ingatlanokat vesznek meg, amiben mint csiszolatlan gyémántban benne van az a lehetőség, ami hatalmas előnyt jelent a piacon, és alig várja, hogy hozzáértő szem felfedezze és kibontsa. Az ingatlanbefektetői képzésen (legalább) nyolc ilyen stratégiáról szeretnék beszélni, fel is sorolom:

• Konyhacsere
• Tágasítás
• Munkahely teremtés
• Alagútgyártás
• Felezés
• Kettévágás
• Légiesítés
• Világosítás

Egyet csak futólag most megmutatok, a Világosítást. Ahogy a Hogyan adjuk el a saját ingatlanunkat? írtam:

A harmadik dolog a fény. Az emberek egyszerűen utálják a sötét lakásokat, házakat. Ezért minden módon próbáljuk meg világosabbá tenni az ingatlanunkat. Szereljük le a sötétítő függönyöket. Nagyon pucoljuk meg az ablakokat. Rakjunk be erősebb világítást. Ússzon fényárban a lakás. Ha kell, szereljünk fel újabb világítótesteket, ha lehet halogén lámpákat. (Az IKEA-ban már pár ezer forintért vehetünk remek halogén világítótesteket, csillárokat.) Az emberek többsége majdnem annyira kedveli a halogén világítást, mint a természetes fényt.

A fénynél ismét fel kell hívnom a figyelmet, hogy ezek a dolgok tudat alattiak. Nagyon sokan szinte eladhatatlannak tartják a kevés természetes fénnyel ellátott, úgynevezett sötét lakásokat. Ezeknél a vevők többsége (a nagyon racionális, listával járó férfiakat leszá­mítva) nem azt nézi, hogy természetes fény van-e, hanem azt, hogy világos van-e. Tehát, ha sötét a lakás, akkor rakjunk be fényárnyi világítótestet!

Ezért a Világosítás stratégia szerint elsősorban olyan átalakításokat kell végeznünk, amivel a lakás világosabb lesz. Sajnos ritka az olyan lehetőség, amikor új ablakot vághatunk. Helyette arra kell odafigyelni, hogy

1. mindent távolítsunk el a természetes fény útjából
2. Szereljünk fel olyan világítást, amitől ragyog a lakás.

A legszebb példát az egyik rutinos ingatlanbefektető társaságnál láttam: minden lakásban sztenderd ugyan azokat az átalakításokat végezték el. Egyik ilyen dolog volt az egész lakáson végighúzódó gipszkarton csík, benne nagyon sok spotlámpával. Ezzel egyenletesen nagyon jó megvilágítást tudtak elérni nem magas költséggel. Nagyon értékelték is ezt a vevők.

Az értéknövelő stratégiáknak nem csak az az előnye, hogy jobb áron adjuk el  vagy ki az ingatlant, de a másik, hogy sokkal gyorsabban tudjuk ezt megtenni. És ilyenkor a pénzünk forgássebessége megnő, és ezért évente sokkal több pénzt tudunk keresni, ugyan annyi tőkével.

Összefoglalva: Keressünk befektetésnek olyan ingatlanokat, ahol értéknövelő beruházásokat lehet végrehajtani!

Az évtized legjobb befektetése az ingatlan.
És egyszer majd az unokák megkérdik: Papa te ezt tényleg kihagytad?

Tanulja meg az ingatlan befektetést, ahogy a profik!