Ingatlanbefektetés alapjai 5. – Mit kerüljünk?

Most – ahogy állítom össze az ingatlanbefektető képzés anyagát – szembesültem egy csomó területtel, amivel nem szívesen foglalkoznék. És nem is fogok. Egyrészt, mert így is látom, hogy túl sok mindent kell elmondanom, másrészt mert nagyon nagy kockázatot látok benne.

Az ingatlanbefektetésnek rengeteg formája van, de van egy csomó terület, ami nagyon rázós. Röviden megmutatom, mik ezek, és miért tartom nagyon kockázatosnak.

Kis falvak ingatlanjai

Magyarországon a kis falvakból folyamatos az elvándorlás a nagyobb városokba. Ahogy a gyerekeim megjegyezték, egy kis faluban lakni teljes ráfizetés. Nincs munka, kereskedelem, szórakozás. Nem véletlenül ezek a települések elöregednek, mindenki, aki teheti, elmegy. És bár néha gyönyörű helyek, de ingatlan szempontból nem jó befektetés. Ez alól persze a nagyvárosok agglomerációja kivétel. Bár a budapesti agglomerációban “kis falut” nem is lehet találni, nincs is 4.000 lakos alatti település.

Nyaralók

A generáció váltással a Boomer generáció (1945 és 1965 közt születettek) volt az utolsó, aki nagy rajongója volt a családi nyaralóknak. Azóta kiment a divatból. Ha csak nem vállalkozásszerűen adjuk ki ezeket, igazából egy elég problémás, kerülendő ingatlan típus.

Ipari ingatlanok

Warren Buffetnek, a világ leggazdagabb befektetőjének híres mondása: “Én csak abba fektetek, amihez értek.” Ez vonatkozik erre a területre is. Ezen a területen komoly, tőkeerős professzionális befektetők is vannak, ezért igen csak fel kell kötni a gatyánkat, ha ide merészkedünk. Igen, itt is vannak kivételek, de csak az foglalkozzon vele, aki ért hozzá!

Kereskedelmi ingatlanok

Ha megveszünk egy ingatlant – pláne, mert majd ebből szeretnénk nyugdíjas korunkban a Kanári szigeteken éldegélni -, akkor annak nagyon-nagyon hosszútávon is értékállónak kell lennie. Ha megnézzük a magánbefektetőként elérhető kereskedelmi ingatlanokat, akkor látható, hogy itt komoly bizonytalanságok vannak. A kereskedelem teljesen átalakult: a plázák és különösen a villámgyorsan előtörő internetes kereskedelem teljesen felborította a megszokott modelleket. Ezért egy hagyományos bolthelyiséget venni, hogy az majd egy évtized múlva is használható bolthelyiségként működjön – ehhez egy nagyfokú vakhit szükséges.

Garázsok

Ugyan így, a gépkocsi közlekedés is drasztikusan átalakul a következő 10-15 évben. Már jól látható, hogy az önvezető autók kb. egy évtizeden belül tarolni fognak. És ha az autó önvezető lesz, akkor sokkal jobban megéri az autókat közösségien megosztani (mint pl. már ma is a Greengo Budapesten). És akkor töredék mennyiségű autóra és töredék parkolóra, garázsra lesz szükség. Még egyszer, ne felejtse senki: befektetési ingatlanokat jellemzően évtizedekre vásárolunk!

Mindezekkel a dolgokkal ezért NEM fogok foglalkozni az ingatlanbefektetői oktatáson. Helyette jellemzően a lakóingatlanokkal, két modellben:

• Vegyük meg olcsón, újítsuk fel és adjuk el hamar, jó áron
• Vegyük meg, újítsuk fel és adjuk ki, tartósan, vagy turistáknak

Összefoglalva: Csak abba fektessen, amihez ért!

Az évtized legjobb befektetése az ingatlan.
És egyszer majd az unokák megkérdik: Papa te ezt tényleg kihagytad?

Tanulja meg az ingatlan befektetést, ahogy a profik!