Avagy, miért jó az ónos esőben vezetni
dr. Tóth András
ingatlanbefektetési szakíró, előadó, tanácsadó
ingatlanbefektet-ok.hu
Kifejezetten szeretek ónos esőben vezetni. Ha reggel ónos eső esik, az emberek döntő többsége autóba sem száll. Így aztán nagyon kevesen vannak kint az úton – ők viszont mind profik. Pedig az ónos esőben, tükörjégen vezetésnek meg vannak az egyszerű trükkjei, amit egy rövid és nem túl drága csúszóspálya tréningen meg lehet tanulni. Vagy kell hozzá harminc év gyakorlat.
Ezt azért írom, mert ma Magyarországon, így hogy az elmúlt 7 évben folyamatosan emelkedtek az ingatlan árak, lett hirtelen bő 100.000 ingatlanbefektető. (A szép idő mindenkit vezetésre csábít.) Most viszont, hogy nagy eséllyel évekig esni fog az ingatlan piac, mindenkinek inába szállt a bátorsága. (Esett egy kis ónos eső.)
Miután negyedik éve oktatom az ingatlan befektetést és több mint 700 sikeres tanítványom volt eddig, azt kell mondanom: most elérkezett a profik ideje. Itt most csak az marad a pályán, akinek vagy több évtizedes gyakorlata van, vagy rendesen megtanulja a szakmát.
Pedig a lefelé menő, áreséses, pánikkal tarkított ingatlanpiacon egy profi befektető sokkal jobban tud keresni, mint az elmúlt évek nyüzsgő, kétbalkezes amatőröktől hemzsegő piacán. (Elnézést kérek, anyukám állítja, már az óvodában is orrszarvú volt a jelem…)
Most kicsit részletesebben meg szeretném mutatni, hogyan is lehet többet keresni egy lefelé menő ingatlanpiacon.
Az ingatlanbefektető alapképzésen 5 fő stratégiát szoktam mutatni, amit ma Magyarországon a befektetők alkalmaznak. Ebből most csak a legnépszerűbbet mutatnám meg, hogy hogyan működik egy eső piacon. Ez pedig a híres „megveszem az ingatlant, átalakítom-felújítom, haszonnal gyorsan eladom” modell.
Most lépésről lépésre megmutatom, hogy ez a modell miért és hogyan működik sokkal jobban egy eső piacon, mint az elmúlt évek emelkedő piacán – egy profi kezében.
1. lépés: Megveszem az ingatlant
Az ingatlanbefektető alap képzés talán legfontosabb mondata a következő: Az ingatlanbefektetésnél, hogy mennyit keresünk, az a vásárlásnál dől el. (Egyébként csendben jegyzem meg, ez minden befektetésnél igaz…)
Alapvetően a vásárlásnál nagyon jól tetten érhető, miben különböznek az amatőrök a profiktól. Mert hogyan vásárolnak az amatőrök egy ingatlant:
- gyorsan keresnek valamit, szinte égeti a zsebüket a pénz, ezért szinte az első valamirevaló ingatlant megveszik
- nem mérlegelik a végén, hogyan, kinek és főként mennyiért lehet majd eladni az ingatlant
- nem ellenőrzik le az ingatlant, milyen jogi vagy műszaki gondjai vannak
- nem akarnak átalakítást az ingatlanon, úgy újítják fel, ahogy van
- nem végeznek előzetes kalkulációt, eladási ár értékbecslést és költségvetést a felújításról, így ritkán van 10-20%-nál több haszon az egész projekten és gyakran egy évig is eltart a vételtől az eladásig.
Hogyan vásárol ezzel szemben egy profi:
- nagyon sok potenciális ingatlant választ ki előzetesen, néz meg, mér fel – és ez alapján választ
- alapvetően azt nézi, a legvégén kinek és mennyiért lehet majd eladni
- minden szempontból alaposan ellenőrzi az ingatlant, erre nem sajnál időt, energiát
- mindenképpen az értéknövelően átalakítható ingatlanokat keresi, sima felújítás szóba sem jöhet
- alaposan kalkulál, értékbecslést végez az eladási árra és bele sem vág egy 50-100% megtérülés alatt
- jó felújító csapattal, olcsón és gyorsan dolgozik, hatékonyan hirdet és ad el
Mindezek alapján rögtön érthető egy profi befektetőnek miért nagyszerű a befagyott vagy éppen áresésben lévő piac (mint ami éppen most lett hirtelen). Ennek két alap oka: kínálati piac van és eltűntek a pályáról az amatőrök.
- Mivel kínálati piac van, van idő alaposan keresgélni, nem kell félni, hogy már másnapra eladják valaki másnak. Csak csendben jegyzem meg, furcsa módon az igazán jó vételeket korábban sem adták el egyik napról a másikra, mert az amatőrök számára nem voltak kívánatosak. Az emberek döntő többségének nincs vizuális fantáziája, amivel látná, miből mit lehet kihozni. Ezt persze meg lehet tanulni, és akkor már konkrétan tudjuk, mit keressünk. De ez a képesség magától az emberek talán csak 1%-nak van meg.
- Lehet alkudni. Sőt kell is. Folyamatosan érkeznek a piacra olyan ingatlanok, amiket kényszerértékesíteni kell: minden áron el kell adni, mert éhen halunk, vagy bedől a családi vállalkozás. Ez még most nem sok van, de hónapról-hónapra egyre több lesz. Ezeket akár a korábbi árak feléért-harmadáért is meg lehet szerezni. Nyilván ehhez sokat kell keresgélni, dolgozni, alaposan utánajárni. De ebből áll a profi ingatlanbefektető szakma.
- Igen, valószínűleg kisebb lesz a hasznunk, kénytelen leszünk egy projekten 40-80%-al beérnünk az 50-100% helyett. Viszont mivel jó eséllyel gyorsabban lehet végigverni egy felújítást, éves szinten többet kereshetünk. Mert 2×50% az kevesebb, mint 3×40%.
2. lépés: Átalakítom és felújítom az ingatlant
Egy profi ingatlanbefektető ezen a ponton keresi a pénzt. Pontosan látni kell, mivel tudom megemelni egy ingatlan értékét 50-100%-al. Ennek meg vannak az alap trükkjei, és teljesen egyszerűen megtanulhatók. Nagyjából a következőket kell tudni:
- Mit szeretnek az emberek. Milyen ingatlan típusokra, elrendezésekre, helyekre van szükség, hogy az emberek tömegesen akarják megvenni. Ez most ráadásul erősen változik is. A piaci igények eddig is változtak, de ez most ez a folyamat a járvány idején hirtelen nagyon felgyorsult.
- Mik az alap átalakítási technikák, amivel úgy lehet átalakítani egy ingatlant, hogy ez sokkal többet érjen. Én alapvetően 12 ilyen technikát tanítok. Döntő részük pár 100.000 forintból megoldható és milliókkal növeli az értéket.
Ezek után neki lehet állni az átalakításnak, felújításnak. Ez most sok szempontból könnyebb. Korábban a legnagyobb gond a munkaerővel volt. E miatt húzódott gyakran hónapokig egy-egy munka. Most viszont:
- Tömegesen jöttek haza a szakemberek külföldről: hidegburkolók, kőművesek, festők, szerelők – és van idejük dolgozni. Ráadásul ők a szakma igazi mesterei.
- Mi és a barátaink többsége is rá fog érni egy kis kaláka munkára.
- Építőanyag van a piacon, gyakran még jó kis akciókkal is találkozhatunk.
Mindezek alapján olcsóbban és gyorsabban lehet felújítani, mint korábban. És itt befektetői megtérülés szempontjából a sebesség az, ami különösen számít!
3. lépés: Hatékony eladás
Ahhoz, hogy jól zárjuk a projektünket, hatékonyan, gyorsan és jó áron kell eladnunk a végén az ingatlant. Ez nem nagy művészet, mivel a magyar ingatlanpiac reklámjai nagyon gyengék, könnyű kitűnni, ha az ember rendesen megcsinálja a házi feladatot.
- Tudni kell, kinek akarunk eladni (ki lesz a célpiacunk)
- Ez alapján jó reklámszöveget kell írni
- Szívszaggatóan jó fotók kellenek az ingatlanról
- Minden olyan helyen, (én 9 fő helyet szoktam tanítani), ahol érdemes, hirdetnünk kell
- Ha nagyon sürgős, akkor érdemes saját weblap+ fizetett Facebook kampányba beruházni.
Ma mindenki az gondolja, ez a legnehezebb lépés – az eladás. Pedig ha az első két lépést jól csináltuk, akkor nem lesz itt semmi gond.
Bár kisebb a vásárlóerő, de mindenki lapít, nem hirdetnek az eladók komoly kampányokban, (sajnálják rá a pénzt), ezért most nagyon hatékonyan és olcsón lehet egy jó marketingkampányt megvalósítani. Nagyon könnyű kitűnni – mert nincs más a piacon.
Tévedés ne essék: mindig vesznek az emberek ingatlanokat. Most is. Meg majd ősszel is a járvány másik hullámában. Csak legfeljebb kevesebbet, olcsóbban és jobban megnézik, mit vesznek.
Összefoglalva
A mostani idő rádöbbentett, mik az igazi értékek az ember életében.
- Mennyire remek dolog egy igazi jó otthon. Amit egy hónap otthonlét után is élvez az ember!
- A befektetések közül a kézzelfogható (például az ingatlanok) az igazi érték.
- Tényleg a szakértelem, a profizmus az igazán fontos. És tanulni mindig jó!
Mindezek alapján a következő időszakban is a (profi) ingatlanbefektetés lesz az átlagembereknek a legjobb hozamot hozó és legbiztonságosabb befektetés. Mert lakni mindenképpen kell mindenkinek valahol.
Ha eddig véletlenül kimaradt, akkor most végezze el a két napos alap ingatlanbefektető képzést:
- Most hét végén két teljes nap
- Teljesen új, a mai állapotnak megfelelő tananyag!
Ajándék: + online képzés az ingatlan eladásról! (Ez lenne az)
+ két ismerőst hozhat fél áron!
+ fél éves ingyenes Ingatlanbefektető Klub tagság
+ a képzések egyben az ingatlanbefektetői szaktanácsadó képzés részei is!
+ 100% pénzvisszafizetési garancia