Avagy, jótanácsok minden ingatlan vásárlónak 11 pontban
Figyelem: ez hosszú anyag!
Írta: dr. Tóth András
ingatlanbefektetési szakíró, előadó, tanácsadó
ingatlanbefektet-ok.hu
Gyakorlati ingatlan vásárlási és felújítási online képzés minden hónapban: Részletek itt!
1. De miért?
Egy lakás vagy ház vásárlása egy átlagember számára egész életének legnagyobb pénzügyi tranzakciója. Nem ritkán a megvásárolt lakás többe kerül, mint tízévi teljes jövedelmünk!
Ezért létfontosságú, hogy jól vásároljunk ingatlant. Ebben a sorozatban megpróbálom a lehetetlent: egymás mellett megmutatom, hogyan kell jól ingatlant venni magunknak.
Kezdjük rögtön a legnehezebbel! Az első dolog, amin mindenkinek el kell gondolkoznia, az az alapkérdés: Miért akarom megvenni az ingatlant? Mit akarok vele csinálni?
Amikor valaki nem jól érzi magát egy idő után az új ingatlanában, akkor általában az derül ki, hogy ezt az alapkérdést nem gondolta át.
Ha magunknak keresünk ingatlant, akkor először az kell tisztáznunk, mire fogjuk majd ezt használni? Meddig lakunk benne? Kik fognak itt élni? Ők mit fognak csinálni itt?
Normálisan az emberek életében négy alapvető ingatlantípus van, amit használunk: az egyetemista lakás, a friss házas, a gyereknevelő és az időskori ingatlan. (Részletes elemzés erről a gyakorlati ingatlan vásárlási és felújítási képzés délelőtti anyagában). Mi mire vesszük ezt az új ingatlant? Jellemzően a négyből az emberek főként a második kettőt szokták megvenni, hiszen gyerekeket évtizedekig nevelünk – az ember a leghosszabb életű emlősfaj és utódai a leglassabban felnövőek. Másrészt egyre tovább élünk idősen is.
Az ingatlan szakmában nagyon fontos a jó képzelőerő. Ha például gyereknevelős lakást keresünk és két (2 és 5 éves) gyerekünk van, akkor el kell képzelnünk nem csak azt, hogyan járunk mi majd reggelente dolgozni, de azt is hova és hogyan járnak majd a gyerekek óvodába, általános és középiskolába és majd egyetemre. Milyen gyerektársaságuk lesz? Kikkel nőnek fel? Hol játszanak, és később hol írják a szakdolgozatukat?
Nem véletlen nagyon népszerűek például a budapesti agglomerációban a rengeteg gyereknevelő házból álló hatalmas lakóparkok, ahol nagyjából azonos társadalmi helyzetű családok csak azért költöztek ki, hogy jó levegőben gyerekeket neveljenek. És mindent erre hegyeztek ki a beruházók.
Ha ezt nem gondoljuk végig, rengeteg gondunk lehet. Például a családi ház a csodás panorámájú hegy tetején, két kilométerre a hegy lábánál a buszmegállótól. Vagy amikor erősen megkésve érettségi előtt álló gyerekekkel költözünk ki a csodás gyereknevelő házba.
Hasonló probléma például az időskori lakás. Sokan ragadnak a gyerekek kirepülése után egy hatalmas fenntarthatatlan költségű többszintes házban. Ha meg lecseréljük, nem gondolkozzunk rajta, hogyan fogjuk 80+ évesen is itt élni, közlekedni, a fürdőt, WC-t használni, vagy hogyan közlekedünk majd a rendelőbe.
2. Átkozott szerelem
Minden ember hoz rossz döntéseket és csinál hülyeségeket. Viszont nagyon éles választóvonal, hogy az okos emberek képesek elismerni, hogy rossz döntést hoztak és elemezni, hogy miért történt ez. Anyukám, mint történész kedvenc mondása: “A történelem legfőbb tanulsága, hogy az emberek semmit sem tanulnak a történelemből…” Ez nagyon kiábrándító az emberiség egészére nézve, de ezért lehetnek kiemelkedőek az okos emberek, akik hajlandóak felismerni és tanulni a hibáikból.
Ezt azért mondom, mert nagyon sokakkal beszélgetve mindig kiderül, hogy amikor valaki elszúrja az ingatlan vételt – akár magának, akár befektetési céllal vette, – akkor szinte mindig kiderül, hogy a vásárlásnál szerelembe esett.
Mondok egy tipikus példát. Annak idején beállított hozzám egy házaspár és egy kockás papíron felírva megmutatták, hogy milyen 7 feltételt állítottak fel, aminek a jövendő lakásuknak meg kell felelnie. Majd vettek egy olyan lakást, ami a 7 feltétel egyikének sem felelt meg, de a feleség teljesen szerelembe esett bele, mert az udvaron egy pont olyan fa állt, mint amilyen annak a háznak az udvarán állt, ahol ő kislányként felnőtt.
És ha azt hiszik, hogy ilyen szerelembe esést kizárólag nők tudnak produkálni, nagyon tévednek!
A pszichológusok, ma már nagyon alaposan tanulmányozták az érzelmek és az ilyen “szerelembe esés” hátterét. Kiderült, hogy az érzelmek az agy gyorsreagálású része, rendkívül gyorsan hoz döntéseket. Például, ha a járdáról lelépünk és akkor látjuk, hogy oldalról nagy sebességgel jön egy busz, akkor nem fogunk sebességeket számolni, meg racionális döntéseket hozni, hanem azonnal, még a tudat alattink szinte visszaránt minket a járdára. Ha figyelünk, még azt is érezhetjük, hogyan önti el az életveszély miatt a szervezetünket az adrenalin, a harci hormon.
Az érzelmek nagyon sokat segítenek rengeteg mindenben, de sajnos egy csomó nagy döntésben – például amikor ingatlant választunk, – akkor éppen hogy rossz döntésekre sarkallnak.
A jó eladók ismerik az érzelmek erejét. A gyakorlati ingatlanbefektető képzésen hosszan szoktam taglalni, hogyan kell az ingatlan vásárlókat “elszerelmesíteni”, hogyan kell berendezni, fotózni, elrendezni egy lakást, és különösen hogyan kell felépíteni az első látogatás kritikus első 30 másodpercét (ennyi idő alatt hoznak az emberek érzelmi döntéseket), hogy halálosan beleszeressenek a mi lakásunkba és remegjenek az izgalomtól, hogy minden áron megvehessék.
Viszont amikor mi vásárolunk, akkor éppen hogy minden erőnkkel ellen kell állni a saját érzelmeinknek. (Érdemes megfigyelni, ez sokkal nehezebb, mintsem gondolná az ember.)
Erre vannak jó módszer: Ha magunknak keresünk lakást akkor pontosan tervezzük meg minek kell megfelelnie majd ahhoz, hogy mi és a családunk jól élhessünk benne (lásd első pont)
De ez még nem elég. Ezek után meg kell fogadnunk, meg kell esküdnünk (édesanyánk sírjára, vagy opcionálisan más nagyon fontos dologra), hogy ezekhez ragaszkodunk. Mert ha ezt nem tesszük, akkor máris nagyon könnyen beleeshetünk a szerelem csapdájába.
Csak csendesen jegyzem meg, hogy ez a módszer párválasztáskor sem rossz. Kedvenc kamaszkori könyvem, Boccaccio Dekameronjának visszatérő fordulata: “ Volt egyszer egy gyönyörűséges hercegkisasszony, aki szemet vetett a szép ifjú hercegre. És miután alaposan megvizsgálta az illető származását, családját, anyagi helyzetét és erkölcseit, és látva, hogy mindez megfelelő, azonnal olthatatlan szerelemre lobbant iránta…” Ja kérem a középkorban még tudtak jól dönteni!
3. Hajtóvadászat
A legjobb tanácsot, egyik mentoromtól kaptam, aki számtalanszor elmondta: A mennyiségből lesz a minőség! Ez számtalan dologra igaz: a megfelelő házastárs, alkalmazott, üzleti lehetőség és a megfelelő ingatlan kiválasztására is. Magyarul igazán jó választást csak akkor tudunk hozni, ha minél nagyobb számú választási lehetőségünk van. Ezért fel kell kutatnunk rengeteg potenciálisan megfelelő ingatlant, hogy ezekből választhassunk.
Erre, első menetben az internetes ingatlanportálok a legalkalmasabbak. A gyakorlati ingatlanbefektetés képzésen a másik oldalról, az értékesítés felől szoktam értékelni az egyes internetes ingatlanértékesítési portálokat. Itt az elemzésekből már elég régen az derül ki, hogy négy komolyan vehető ingatlanportál van Magyarországon, ahol az interneten árult ingatlanok 99%-a elérhető:
- ingatlan.com
- jofogas.hu
- otthonterkep.hu
- ingatlanbazar.hu
A népszerű mondás szerint, aki ezek egyikére sem rakja ki az ingatlanját, az nem is akarja eladni igazán. Ez nem teljesen igaz, hiszen eldugottabb helyeken az eladó ingatlanokat, gyakran csak egy táblával jelzik. De találtam olyan ingatlanközvetítőt, akinek még arra sem futotta az energiájából, hogy a fenti négyre kirakja.
Tehát ebben a négyben kell vadásznunk első körben. Javaslom, hogy első menetben az ingatlan.com -on kezdjük a keresést, mert ez a legnagyobb. Bár ez a portál hirdetői szempontból sok kívánnivalót hagy maga után: nem lehet linket, videót berakni és a képeket is néha kritikán aluli minőségben konvertálja, de a keresője jó és tényleg rengeteg ingatlan van rajt.
A keresőben be kell állítanunk hol és mekkora ingatlanokat keresünk, aztán mindegyiket alaposan végignézni. Nyilván fontos a környék (már ha megállapítható) és a fotók az állapotról. A helyen és állapoton kívül a legfontosabb induló információ, az alaprajz. Személyes véleményem szerint külön bugyor van a pokolban azon ingatlanközvetítőknek, akik nem raknak fel használható alaprajzot az ingatlanokhoz.
Ezek alapján jó esetben láthatjuk már az interneten, hogy az elvárás-listánknak melyik ingatlan felel meg vagy nem. Ami megfelel, azokat gyűjtsük össze.
A cél, hogy sok ingatlant találjunk, amit ilyenkor listázunk. Ha nincsenek nagyon extrém igényeink, kezdőként 10 alatt semmiképpen sem álljunk meg.
Itt szeretnék berakni egy részletet az Értéknövelő ingatlanbefektetés című könyvemből:
Ma Warren Buffet-et tartják a világ legjobb befektetőjének. Ő a következő módon dolgozik: Van egy kiváló elemző csapata, ami listát állít össze azokról a cégekről, amelyekbe különböző szempontok alapján érdemes lenne befektetni. Sok cég kerül fel erre a listára. Ez után nagyon gondosan szűrve összeállítják azoknak a cégeknek a listáját, amivel érdemben foglalkoznak majd. A következő lépésben kiküldik a céghez az elemző csapatot és átvilágítják.
Annak idején volt szerencsém látni egy hasonló elemzést (igaz itt ez a megboldogult Lehman Brother’s csapata volt). Az elemző csapat nem csak az összes ingatlant nézi át, padlástól a pincéig, de a teljes szervezetet is. A kulcsdolgozókat is személyesen meginterjúvolják. Megnézik a könyvelést és a pénzáramlást, a termelési folyamatot, a vezetői struktúrát, a terveket. Elemzik a piaci lehetőségeket. Amikor mindez kész, akkor az egészből írnak egy párszáz oldalas elemzést.
Nem véletlen, hogy Warren Buffet a világ egyik legtöbbet olvasó emberének tartja magát, mert többek közt ezeket az elemzéseket olvassa napi 16 órában. Ami aztán a legszebb, hogy az ez alapján halálra elemzett rengeteg cégből optimális esetben tízből csak egybe fektet be.
Warren Buffet követendő példának kellene lennie minden ingatlanbefektetőnek. Nézzünk meg rengeteg lehetőséget, elemezzünk, számoljunk és tervezzünk, hogy valóban csak a minden szempontból legjobb lehetőségbe szálljunk bele. Elnézést, de nap-nap után halálra idegesítenek kezdő befektetők, amikor elmesélik, mibe akarnak befektetni. Amikor aztán megkérdezem, hány ingatlant néztek meg, akkor ezt mondják: “Az ingatlanos hármat mutatott és ez volt a legjobb közülük…”
Tehát mindenképpen listázzunk sok lehetőséget.
4. Első látogatás
Az első látogatást megelőzi az ingatlanhoz megadott telefonszám hívása. Ha lehet, a tulajdonossal beszéljünk, ingatlanközvetítőknél gyakori, hogy nem elérhetők, alap dolgokat sem tudnak, nincs idejük, stb.
Ennek elsődleges célja:
- Tisztázzuk, eladó-e egyáltalán az ingatlan? Megvan-e még?
- Valóban azok a paraméterek, amiket megadtak?
- Ha valami nem derült ki és gond lehet, itt lehet tisztázni.
Ez után egyeztessünk egy időpontot az első látogatásra. Törekedjünk, hogy világosban nézzük meg!
Az első látogatás a kiszemelt ingatlanban olyan, mint amikor a társkeresőn a kiválasztottat gondosan válogatott fotói után először láthatjuk meg élőben. Mindenesetre előny, hogy az ingatlant megnézésnél nem kell randi helyet választani…
Mi kell az első látogatáshoz? Néhány kellék:
- Mérőszalag (célszerűen 5 méteres)
- Fényképező (elég egy jó mobil is)
- Jegyzetelni papír, toll, kemény alj, amin lehet írni
Az első látogatás célja, hogy az alapkérdésekkel tisztába legyünk, hogy ez után eldönthessük, akarunk-e egyáltalán komolyan foglalkozni vele.
A fő feladatok a következők megvizsgálása:
- Általános állapot Úgy egészben hogyan néz ki? (Ne csapjon be a rémes állapot, ha úgy is teljes felújítás kell.)
- Fényviszonyok Mennyire világos a lakás, hol mikor süt be a nap, milyen a fekvése.
- Szagok Igazából nem baj, ha büdös egy lakás. Legalább lehet alkudni. De meg kell állapítanunk, hogy mitől van a bűz. A kiszáradt bűzelszárókból feljövő csatornaszag könnyen megszüntethető. De egy makacs penészesedés, a rosszul tervezett modern teljesen légelzáró lakások vagy a szomszéd bőrgyár szaga sokkal komolyabb probléma.
- A környezet meghatározó. Egyelőre elég csak körbenézni és jól megnézni a bejárathoz vezető utat.
Ha nem találunk valami halálos hibát, akkor a következő megfontoláshoz legyen egy használható, méretekkel ellátott alaprajzunk.
Fotózzuk végig az egészet magunk. Alaposan. Most nem az olyan szerelemkeltő és gyönyörű fotókra gondolok, amiket Gotsik Ferenc ingatlanfotós szokott tanítani készíteni a Gyakorlati ingatlanbefektető képzésen. Egyszerűen csak dokumentálunk, hogy ha valami kérdés később beugrik, akkor megnézhessük a képeket.
Ha nem a tulajdonossal beszélünk, kérjünk hozzá közvetlen kontaktot.
És ennyi. Most csak még kiindulási információkat szerzünk, és a cél egy szűkített lista összeállítása.
De ebből sokat kell letudnunk. Ha magunknak keresünk ingatlant, és gondosan szűrve nem nézünk meg legalább tízet, akkor nem vesszük komolyan magunkat.
5. Második látogatás első fele, avagy hogyan essünk ki a szerelemből
Egyszer megkérdezték a bölcset: “Ó mester, mit kell csinálnom, ha első látásra teljesen beleszerettem valakibe?” Mire a bölcs, csak ennyit felelt: “ Másodszor is jó alaposan meg kell nézni!”
Mint mondtam, akár magunknak veszünk ingatlant, akár befektetési céllal, a legnagyobb hiba, ha szerelmesek leszünk bele. Ilyenkor ugyanis vakokká válunk a nem megfelelő részekre, nem tűnik fel mennyi extra költségünk lesz bizonyos hibák megszüntetésénél. Ezért a második látogatás fő célja, hogy reális képet kapjunk az ingatlanról, annak minden hibájáról és kockázatáról.
Ebben a pontban csalok: a második látogatás igazából általában több látogatás, de ugorjunk át ezen a kis pontatlanságon.
Ahhoz, hogy egy ingatlant rendesen átvilágítsuk, négy szempontból kell megvizsgálnunk:
- műszaki
- jogi
- pénzügyi
- szociális
A műszaki jellegű vizsgálat lényege, hogy lépésről-lépésre végigmegyünk, és az egész ingatlan minden műszaki részét megnézzük, mi, milyen állapotban van, mit kell felújítani, lecserélni, és mi jó úgy ahogy van. Ehhez a gyakorlati ingatlan vásárlási és felújítási képzésen egy nagy excel táblát szoktam adni, amivel cheklistaszerűen végig lehet mindenen menni.
Mondok egy példát a 40+ tételből. Az elektromos hálózat vizsgálatánál például le kell szerelnünk egy aljzatot, és meg kell néznünk, milyen drótok jönnek bele hátul. Ez alapvetően három fajta lesz:
- Szövet borítású réz vezeték – ez nagyon régi, 60+ éves rendszer, célszerű az egész hálózatot cserélni kell. Ráadásul ilyenkor a csöveket is majdnem biztos, hogy le kell cserélnünk…
- Műanyag borítású alumínium vezeték – ezek hátránya, hogy törnek és nem lehet újra kötni. Gyakran csövezés nélkül egyből falba rakták. Itt is valószínűleg cserélni kell az egészet.
- Műanyag szigetelésű rézvezeték – ez valószínűleg megtartható. Ugyanakkor az aljzatnál meg kell nézni, van-e védőföldelés, azaz 2 vagy 3 vezeték megy az aljzatba.
Ha végig megyünk lista szerint mindenen, akkor két dologhoz jutunk:
Egyrészt a szerelem helyett elég reális képünk lesz az ingatlan állapotáról. (Egy komolyabb párkapcsolat előtt sem ártana elküldeni nagylaborra, terheléses EKG-ra és tüdőröntgenre jövendő párunkat, de ez a módszer itt még kevésbé terjedt el, bár lenne létjogosultsága – különösen 40 felett…)
Másrészről olyan szinten lesz információnk, ha jól csináljuk, hogy tudunk a javításokra, felújításra árajánlatot kérni az egyes mesteremberektől. Ez nagyon fontos, mert nem cibálhatunk ki öt szakmából három-három mestert felmérni a lakást ajánlat előtt.
6. Jogi vizsgálat, avagy csontvázak a szekrényben
Ha már műszakilag feltártuk az ingatlan minden gondját, és még mindig nem gondoltuk meg magunkat, ekkor érdemes nekiállni a jogi vizsgálatnak.
Ehhez a következőket kell megnéznünk:
- Tulajdoni lap
- Társasházi alapító okirata, működési szabályzata és a határozatok könyve
A tulajdoni lap ma már könnyen elérhető: a ugyfelkapu.magyarorszag.hu-n évente két darabot ingyen, a továbbiakat 1.000,-Ft/darabért lehet letölteni. Mindig a teljes változatot kérjük le.
Néha egy ingatlan tulajdoni lapja több izgalmat rejt, mint egy minőségi horror regény! A lényeg a következő:
- Menjünk végig minden bejegyzésen.
- Nézzük meg, van-e törlési időpont, mert akkor már ez nem érvényes.
- Majd próbáljuk megérteni a bejegyzést.
- Ha nem értjük, keressünk olyan valakit, aki ért hozzá, például egy ügyvédet.
Itt tényleg rengeteg izgalmas dolgot találhatunk. Hirtelen előkerülhetnek más tulajdonosok is (élők és holtak is – mondtam, hogy gyakran horror…), vagy haszonélvezők. Teljesen rejtélyes régi bejegyzésekre akadhatunk. Kedvencem egy 1926-ból származó, már régen csődbement amerikai banktól származó, 7000 dolláros jelzálog bejegyzés. De lehetnek elővásárlók, szolgalmi jogok, perek és műemlékké nyilvánítás.
A befektetők szeretik a problémás ingatlanokat, mert ott sokat lehet nyomni az árakon és érdemes perelni meg rendbe rakni a dolgokat. De ha magunknak veszünk, akkor csak tiszta ingatlanokat vegyünk.
A következő izgalmas olvasmány, ha társasházban vennénk lakást, akkor a Társasházi alapító okirat és Működési szabályzat. Ebben ugyanis olyan dolgok is megtalálhatók, amire józan ésszel nem is gondolnánk.
Ezekből az iratokból ugyanis nagyon sok izgalmas dolog derül ki. Először is, hogy mi a miénk és mi a társasházé? Ugyanis, nagy naivan azt gondolhatnánk, hogy például a társasházban a lakásunk fala a miénk. Pedig ez ritkán van így: a leggyakrabban a főfalak a ház közös tulajdonában van, és ha mi olyan átalakításba akarunk kezdeni, ami a ezeket is érinti, akkor lakógyűlésen kell ezt engedélyeztetni. Aki pedig életében egyszer már járt lakógyűlésen, akkor az tudja, hogy ez gyakran teljesen reménytelen feladat.
Nem ritkán itt derül ki, hogy a szomszédoknak, vagy akár a ház minden lakójának elővásárlási joga van – amiről mindenkit le kell mondatni. Ez kemény dolog tud lenni, ha a házban van pár mongol tulajdonos is, akiket már évek óta nem láttak.
Az utóbbi évek izgalmas fordulata, hogy nem csak a Társasházi alapító okirat és Működési szabályzat átnézése szükséges, de a lakógyűlések nyomán bővülő Határozatok könyvét is át kell tanulmányozni. Ugyanis simán előfordulhat, hogy valamelyik tulajdonos a gyűlésen javasol egy határozatot, mondjuk, hogy tiltsák meg a tulajdonosoknak a turistáknak történő rövidtávú kiadását a lakásoknak és ezt szépen megszavazták a jelenlévők. És akkor, ha befektetőként erre a célra szánnánk a lakást, iszonyú nagy pofonnak leszünk boldog kis gazdái…
7. Átvágások az ingatlan eladásban
Mint már említettem, egy ingatlan vásárlás egy átlagember életében a legnagyobb pénzügyi tranzakció. Mivel nagy pénzről van szó, itt érdemes leginkább a csalóknak is dolgozniuk. Ezért fokozottan óvatosnak kell lennünk!
Egyik oldalról a jogalkotók évről évre egyre szigorúbb előírásokkal egyre nagyobb biztonságot teremtenek. Másrészt a csalók is folyamatosan egyre fejlesztik a módszereiket.
A leggyakoribb módszer, hogy egy ingatlanért olyannak fizetünk, aki nem is a tulajdonos.
Ennek érdekes példája, a házassági vagyonközösségbe került ingatlanok eladása. A házasságokban a házas felek általában közösen szereznek tulajdonba ingatlanokat, és ezek közös tulajdonban vannak, akkor is, ha a tulajdoni lapon például csak az egyik fél szerepel. Így, mondjuk, a férjtől megveszünk minden adat alapján tökéletesen rendben egy ingatlant, majd a feleség rajtunk kéri számon a fele ingatlan árát. Izgalmas…
Az egyik ügyvéd ismerősöm mesélte a másik történetet: Beállított az eladó, egy 91 éves bácsi, akit ismerősei kísértek és eladta az ingatlanát. Később derült ki, hogy a 91 éves tulajdonos személyi igazolványát ellopták, a csalók hoztak egy másik 91 éves bácsit. A régi típusú személyi igazolvány végén lévő 30+ éves fotóból ember legyen a talpán, aki megállapítja ki kicsoda.
Leggyakrabban a csalók nem mennek el odáig, hogy ténylegesen eladják az ingatlant, mert azért mindent rendesen leigazolni ma már nehéz. Hiszen az ügyvéd az ügyfeleket leellenőrzik a rendszerekből: percre az ingatlan tulajdonjogát, a személyiket, nem lopottak-e. Bár itt lehet, hogy a megszorult tulajdonos egy szombat délután három vevőnek is eladja ugyanazt az ingatlanát. Általános szabály: ne kössünk szerződést, ne utaljunk pénteken senkinek. Nagyon nehéz utánajárni, ha valami galiba lenne és hétfőre már bottal üthetjük a pénz nyomát.
Mivel nem könnyű az eladásnak a teljes végigvitele a csalók legtöbbször csak előleget, letétet csalnak el.
- Bemutatnak egy olyan lakást, ami nem is az övék csak, bérlik (vagy feltörték)
- Azt állítják, hogy a külföldi tulajdonos adja el, és most nem lehet megnézni
- Banki követelést intéznek, és nem lehet megnézni sajnos
Ilyenkor általában a csalók két alap trükköt alkalmaznak:
- Nagyon olcsón adják valami kitalált indok alapján
- Nagyon sürgősen le kell tenni a pénzt valami miatt
Az emberek ilyenkor mohóságukban elvesztik az eszüket és józanságukat. Általános szabály: ha valami túl jó üzlet, hogy igaz legyen, akkor az általában nem is igaz… Másrészt ne legyünk restek, bármikor pénzt adunk bárkinek, kérjük el a személyiét, ellenőrizzük kicsoda az illető, és természetesen mindig kérjük le a tulajdoni lapot. Mit láttuk, ezt akár egy mobilról is 5 perc alatt megtehetjük.
A csalók sokat fejlődtek az utóbbi időben. Álközjegyzőket vonnak be, a közjegyző telefonjáról (a közjegyző telefonszámát kiírva!) telefonálnak. Álközjegyző helyetteseket küldenek aláíratni papírokat. Ilyenkor fontos:
- Minden közjegyző emailt csak kozjegyzo.hu, vagy mokk.hu végződésű címről kommunikálnak – gmailes meg hasonló emailekről nem! (Nyilván randit beszélhetünk meg közjegyzőkkel is gmailes emailról is, de hivatalos ügyet soha!)
- Másrészt, ha közjegyző van a történetben, a biztonság kedvéért mindig hívjuk fel a hivatalos vonalas számán is!
Mindezek alapján nagyon legyenek résen, de vásároljanak jól. Ugyan úgy, ahogy az ingatlan bérbeadás részletezése során szoktam a Gyakorlati ingatlanbefektető képzésen hangsúlyozni, itt is igaz: nagyon figyeljünk oda, mindent csináljak jól, de azért imádkozzunk sokat…
8. Ártárgyalás
Életem felejthetetlen élménye, egy szakmai konferencián esett meg Törökországban. Heten együtt mentünk a bazárba vásárolni és az egyik helyen mindenki rengeteg holmit akart megvenni. Egyik kollégám, aki egy évtizedig lakott a közel-keleten, szólt, hogy csak rakjuk össze az egészet egy halomba, majd ő megalkuszik az egészre. Innen életem egyik leglátványosabb előadása vette kezdetét. Az egyébként halkszavú kollégám elképesztő előadás keretében állt neki alkudni. Volt ott minden: ordibálás, csapkodás, háromszor rohant ki a boltból és háromszor rángatta vissza a boltos. Szó szerint földbe gyökerezett lábbal néztük. Végül megállapodtak, az eredeti ár kevesebb, mint harmadában (ennyit tesz a gyakorlat). De a legjobb az egészben az az elégedett mosoly volt, az egész folyamat végén, mind a boltos, mind a kollégám szája sarkában… Igazából mind a ketten roppantul élvezték az egészet.
Igen, egyes kultúrák szerves része az alku. Szó szerint a kereskedő és a vevő kölcsönös megbecsülése ez a játék. Más kultúráknál ez gyakorlatilag ismeretlen. Néztem például: a németek a bazárban mindig szó nélkül kifizették azt az árat, amit a boltos elsőre mondott.
A mi kultúránk valahol a közel-keleti és a német közt van. Igazából nem nagyon szoktunk alkudni, pedig itt az ingatlanvásárlásnál kellene. Itt az az 1-2 millió, amit lealkuszunk, bizony sok havi bérünk lehet. Ezért próbáljunk alkudni.
Ha magunknak vásárolunk ingatlant, akkor kisebb a mozgásterünk. Nagyon gyakran láttam, hogy mire az ártárgyalásra eljutottak a vevők, már teljesen beleszerettek az ingatlanba és szabályosan remegtek a félelemtől, hogy más kapja majd meg.
Ha ilyen helyzetbe kerülnénk, akkor vigyünk valakit (apóst, jól alkudó barátot, stb.) és alkudjon ő. Ez profiként nézni nagyon mókás, de amikor az eladók is amatőrök, akkor ez egy működőképes út.
Alkunál a korrekt stratégia szerintem a következő:
- elmondjuk, hogy tetszik az ingatlan és komoly szándékkal meg akarjuk venni
- viszont sajnos egy csomó hiba van az ingatlanban (itt a felmérések szerinti összes hibát, kellemetlenséget, negatív vonást felsorolunk szigorúan nem pocskondiázva, személyeskedve, hanem tényszerűen)
- elmondjuk ez mennyire sokba fog kerülni kijavítani, ha egyáltalán lehet
- majd mondunk, egy számunkra megfelelőnek tartott árat.
Ez azért nem egy mesterszintű alkudozás a Bazárban, de azért működhet.
9. A halvány tinta ereje
Végre az ingatlan vásárlás során elérkeztünk a boldog pillanathoz, amikor egymás tenyerébe csapunk és szóban megállapodunk az ingatlan eladásról-megvételéről. És ekkor jön az a dolog, amit az amatőrök nem tesznek meg és ennek aztán sok kárát látják.
Ugyanis ilyenkor elő kell venni egy A4-es papírt és szépen leírni, miben is állapodtunk meg, majd aláírjuk mind a két részről. Mit kell ebben leírni? Én a következőt ajánlanám:
- Vevő adatai
- Eladó adatai
- Ingatlan adatai
- A vevő kijelenti, hogy megveszi, az eladó, hogy eladja az ingatlant a következő feltételekkel
- Vételár és ennek kifizetési ütemezése
- Átadás időpontja
- Egyéb feltételek: maradó bútorok, kapcsolódó helyiségek (garázs, tároló), stb.
- Bánatpénz összege, átadása, ennek igazolása
Ennek az írásbeli megállapodásnak fő előnye, hogy pontosan írásban tisztázzák, mik a feltételek. Szóban esetleg nem minden kerül sorra, később másként emlékeznek. A gyakorlati ingatlan vásárlási és felújítási képzés számtalan letölthető anyagainak egyike egy erre vonatkozó iratminta.
A megállapodás másik fontos oka, hogy ilyenkor az emberek az aláírásukkal elköteleződnek. Erre mondja a kínai közmondás: “A leghalványabb tinta is erősebb, mint a leghangosabban kimondott szó!” Én már vártam ügyvédeknél, ahová adásvételi szerződést mentünk volna kötni és az egyik fél nem jött el, és utána még fel sem vette a telefont. Ez roppant kellemetlen.
Még jobb, ha a vevő szándéka komoly voltát jelzendő lerak egy “előfoglalót”, “bánatpénzt” és ezt itt írásban rögzítik. Ez általában szokásosan a vételár 1%-a.
Annak ellenére, hogy ez valóban nagyon jó módszer, és rendkívül megnöveli az üzlet tényleges létrejöttének valószínűségét, ettől még nagyon csendben megjegyzem, hogy ez a megállapodás igazából jogilag semmilyen kötelező erővel sem bír. A bánatpénz, mivel nem az adásvételi szerződés szerint került átadásra nem foglaló, hogy elállás esetén elvesszen, illetve duplán kelljen visszafizetni. Másrészt, ha bármelyik fél eláll az adásvételtől, akkor ennek a papírnak nincs jogi következménye. Ennek ellenére feltétlen ajánlom, ennek az elkészítését.
10. Szerződés
És eljön a nagy nap, amikor végre az ügyvédünk elkészíti az adásvételi szerződést. Igen, a miénk, mert tradicionálisan a vevő hozza az ügyvédet (és ő is fizeti).
Nagyon sok ügyvéd van ma Magyarországon, és az ingatlan adásvétel nem túlzottan bonyolult része az ügyvédi munkának. Erről persze eszembe jut a klasszikus történet, amikor az orvosi egyetemen a professzor év elején elmondja: “A következő tíz percben elmondom, hogyan kell végrehajtani egy vakbélműtétet, ha semmi komplikáció sincs. Majd a következő év folyamán elmondom, mit kell tenni, ha valami komplikáció fellép.”
Igen, az adásvétel egyszerű dolog, ha nincs semmi komplikáció. De ha van, akkor bizony igényelhet egy tapasztalt és innovatív, az ingatlan ügyekhez jól értő ügyvédet.
Az ügyvédek díjazása megállapodás szerinti, ahogy a piacot látom, általában a vételár 1% normális, ha befektetőként sorban vesszük az ingatlanokat, akkor 0,5% a mérvadó. (A gyakorlati ingatlanbefektető képzéshez kapcsolódó klubban a mesterembereken kívül a jó és olcsó ügyvédek kontaktjai a legkelendőbbek…)
Igazából, ha eddig minden házi feladatot jól végeztünk el, mindent alaposan megbeszéltünk, akkor itt nem illik nagy meglepetéssel találkozni.
Ennek ellenére, egyáltalán nem kizárt, hogy itt derül ki valami korábban rejtett dolog. Ezért fizetni csak akkor fizessünk, ha mindent átnéztünk, átbeszéltünk.
A szerződéskötés egy oldott és lelkes pillanat, és ezt vevőként használjuk ki és tegyünk fel nyugodtan ilyen kérdéseket:
- Mi volt az igazi oka, hogy eladták ezt a lakást?
- Milyen rejtett hibával, problémával fogunk találkozni? (Eleve az eladó szavatosságot vállal a rejtett hibákért és ha most nem mondja meg, akkor később gondja lehet – erre hivatkozzunk!)
Figyelem! Vevőként és különösen befektetőként, jogunk van ott a szerződés aláírása előtt is elállnunk a vételtől. És ha valami komoly problémát találunk, bizony tegyük is meg, de legalább halasszuk el a dolgot.
11. Átadás átvétel
Ha már kifizettük az ingatlant, (vagy a bank kifizette a jelzáloghitelünk fejében az ingatlanunk maradék árát), akkor végre birtokba vehetjük szerzeményünket.
Nyilván ebben a kérdésben másként járnék el, ha eladó vagyok, mint ha vevő. Barátomnak virított két dosszié a gépén: Feri autót vesz szerződés és Feri autót elad szerződés. És higgyék el: a két szerződés eléggé jelentősen eltért egymástól.
Így, ha eladunk egy ingatlant, akkor én ragaszkodnék ahhoz, hogy addig nem adom át, amíg az az utolsó fillérig nincs kifizetve. Ha viszont veszek, akkor ehhez nem ragaszkodnék…
Mindenesetre egyszer csak elérkezik a pillanat, amikor végre birtokba vehetjük a lakást.
Az első dolog, hogy ilyenkor jegyzőkönyv alapján át kell vennünk, a kulcsokat, jegyzőkönyveznünk kell a közműmérőket és azok állását.
Szerencsés dolog, ha az adásvételnél kértünk nullás igazolást a közös költség tartozásokra és a közművekre. Kérdés persze mi kerül rá ilyenkor a lakásra az eladás és az átadás közt. Elvileg – és itt az elvileg szót megnyomnám – amikor lakást veszünk, akkor az átadás előtt minden közműköltség az eladót illeti, és innen fizetjük mi a költségeket.
Ezért a birtokbaadási jegyzőkönyv nagyon lényeges dolog, ebben minden fontos dolgot rögzíteni kell és nagyon lényeges, hogy két tanú igazolja ezt a papírt. Csak így fogják elfogadni a közműszolgáltatók.
Érdemes a közműmérőket lefotózni, ahol a blombák is látszanak. Sőt, általánosságban mindent érdemes lefotózni átadáskor, hogy később ne legyenek viták, mi volt az állapot az átadott lakásnál, háznál.
És ilyenkor mondják a mesékben: beköltöztek és boldogan éltek, amíg meg nem haltak. A mese és az élet közt az a különbség, hogy az életben a mesékkel ellentétben a problémák ilyenkor kezdődnek a felújítással, beköltözéssel, rejtett hibákkal és a szomszédság megismerésével. De ez már egy másik történet…
Ezzel sorozatom végére értem és ezúton kívánok sok erőt, ravaszságot, odafigyelést és szerencsét minden ingatlan vásárlónak. Szükségük lesz rá…
Összefoglalva
Ingatlant venni nagy dolog. Most egy napos online képzésen (a Zoom rendszerén keresztül) megtanulhatja, hogyan vegyen jól lakást vagy házat. Ne hagyja ki, mindössze 19.000Ft és súlyos milliókat nyerhet rajta!
Gyakorlati ingatlan vásárlási és felújítási online képzés minden hónapban: Részletek itt!
Ha ennél többre vágyik, akkor most végezze el a két napos alap ingatlanbefektető képzést:
- hét végén két teljes nap
- online a Zoom rendszerén
- kedvezményes áron a járvány alatt, mindössze 39.000Ft